큐베이스무료 [주간경향] 전세사기 피해자들의 최대 현안은 보증금 회수다. 4~5년 전 부동산 호황기에 무자본 갭투기 주택에 입주한 세입자들은 2022~2023년 부동산 침체에 역전세(전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮아지는 것) 현상이 두드러지면서 보증금을 떼였다. 보증금을 받으려면 해당 주택에 대한 경매(공매)에서 배당을 받아야 하지만, 대부분의 주택에 상당액의 선순위 근저당이 잡혀있다 보니 후순위 세입자들은 경매를 통한 회수가 불가능했다. 한 푼도 받지 못하고 살던 집에서 쫓겨난 이들도 많았다.
2023년 6월 제정된 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법)’은 피해자가 법원 등에 경매 유예를 신청해 당장 집에서 쫓겨나는 일을 막도록 했고, 피해자들에게 저리 대출을 지원했다. 보증금 회수가 불가능한 후순위 세입자들이 목숨을 끊는 일이 이어지자, 2024년 11월 시행된 개정법은 한국토지주택공사(LH)가 경매에 참여해 피해주택을 낙찰받은 뒤, LH 감정가와 낙찰가의 차액(경매차익)을 피해자에게 지원토록 했다.
경매차익은 전세사기 피해자들의 유일한 희망이 됐다. 다만 피해자의 실질적인 보증금 회수로 이어지고 있는지는 따져볼 문제다. 국정기획위원회는 지난 8월 20일 발표한 ‘이재명 정부 국정운영 5개년 계획안’에 ‘전세사기 피해 지원’을 포함시켰다. 향후 관건은 보증금 회수를 현실적으로 보장할 대책 마련에 있다.
경기 수원의 한 다세대주택 65가구는 모두 전세사기 피해자다. 이중 6~8층(총 30가구)이 지난 4~6월 진행된 3차 경매에서 낙찰됐고, 특별법에 의해 피해자들로부터 매입 요청을 받은 LH가 22개 물건의 낙찰자가 됐다. LH는 경매에서 입찰가를 써내지 않는다. 최고가를 써낸 1순위 입찰자가 있으면, 그 가격으로 낙찰을 받을 수 있는 권리(우선매수권)를 행사한다.
법원 감정가는 물건당 1억4000만~1억5000만원 수준이었는데, LH가 매수한 금액(낙찰가)은 1억1000만~1억2000만원이었다. 두 번째로 높은 금액을 써낸 2순위 입찰자들은 대략 7000만~8000만원 수준에 경매에 들어왔지만, 1순위 입찰자들이 이보다 훨씬 높은 금액으로 써내면서 LH의 낙찰가가 껑충 뛰었다. 30개 물건의 1순위 입찰자는 총 6명이었는데, 이중 한 명은 18개 물건에 최고가를 써냈다. 피해자들은 1순위 입찰자 6명 중에 근저당권자가 끼어 있다고 의심한다. 피해자 이하은씨는 “LH가 낙찰할 매물들인데, 근저당권자 입장에서는 낙찰가가 낮으면 돈을 회수할 가능성이 작아지잖아요. 방어입찰을 해서 LH의 낙찰가를 높이는 거죠”라고 말했다.
LH 감정가가 법원 감정가와 같은 금액이라고 가정할 경우, 경매로 얻게 된 LH의 경매차익은 물건당 3000만원 정도다. 이 다세대주택에는 반전세와 전세가 절반씩 섞여 있는데, 전세의 경우 보증금은 1억6000만~1억9000만원이다. 경매차익을 지원받게 되면 전세보증금의 15~17% 정도만 회수하게 된다.
보증금 1억~1억5000만원으로 반전세를 사는 피해자의 경우 그나마 사정이 나은 편이다. 해당 주택에는 2022년 근저당권이 설정됐는데, 당시 기준으로 수원의 보증금 1억3000만원 이하 세입자는 소액임차인으로 분류돼 경매 배당 과정에서 최우선변제금(4300만원)을 근저당권자에 우선해 받게 된다. 반전세 보증금 1억원을 피해본 경우라면 최우선변제금 4300만원에 경매차익 3000만원을 더해 총 7300만원까지 회수할 수 있다. 피해액의 73% 수준이다.
아예 한 푼도 건지지 못한 피해자도 있다. 이 다세대주택에서 1㎞쯤 떨어진 또 다른 다세대주택의 외국인 피해자는 LH의 도움을 받을 수 없어 1순위 입찰자가 낸 가격으로 우선매수권을 행사해 셀프 낙찰을 받았다. LH는 외국인 피해자에 대해서는 경매에 참여하지 않는다. LH가 전세사기 피해주택을 매입하는 돈은 주택도시기금에서 나오는데, 주택도시기금법상 지원대상이 국민으로 한정돼 있기 때문이다. 이외에도 1순위 입찰자들이 써낸 금액이 너무 높을 경우 LH가 매입을 포기하기도 한다. LH 관계자는 “해당 지역의 경매 낙찰가율이나 감정평가 금액 등을 감안해서 내부적으로 매입을 할 수 있는 상한가격을 정해놓는다. 상한가격 이내로 들어오는 것만 매입한다”고 말했다. 이하은씨는 “지역 피해자들의 이야기를 들어보면, 피해자 요청으로 LH가 매입에 나섰다가 낙찰가가 너무 높아 포기한 집들이 있다”고 말했다.
LH에 기대는 방식으로는 외국인 피해자 같은 사각지대가 생긴다. 예컨대 선순위 가등기나 가압류 등 경매로도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는 주택들은 LH가 매입할 수 없다. 권리관계가 복잡해 매입이 까다로운 곳도 많다. 가구별로 호실이 나뉘어 있지만 등기상으로는 한 가구(단독주택)로 표시되는 다가구주택이 대표적이다. LH가 다가구 피해주택을 매입하려면 건물 전체를 통으로 사야 하기 때문에 금액이 커진다. 다가구주택은 또 불법 증축, 무단 용도 변경 등 불법 건축물이 다수라 LH가 매입하기 전 지방자치단체의 양성화 절차(건축물 조사·시정 작업을 거쳐 합법화하는 일)를 밟아야 한다. 그만큼 LH 매입까지 오랜 시간이 걸린다.
경기도 광주의 다가구주택에서 전세를 살다 사기 피해를 본 김태욱씨와 같은 주택의 피해자 7세대는 지난해 11월 LH에 피해주택 매입을 요청했다. 지난 1월에 불법 건축물 실사를 마치고 지자체의 양성화 결정을 기다리고 있다. 김씨는 “(근저당권자의 경매 신청으로) 경매 절차가 진행됐다가 피해자들이 경매 유예를 요청해 중지된 상황”이라며 “당시 건물 전체 감정가가 15억7000만원이 나왔는데 개인이 셀프 낙찰을 받기엔 금액이 너무 커서 LH의 매입만 기다리고 있다”고 말했다. LH가 매입을 결정하고 낙찰가가 LH 상한가격 이내로 결정되면 경매차익을 얻을 수 있다.
하지만 그는 “한 푼도 못 건질 수도 있다고 보고 마음을 단단히 먹고 있다”고 말했다. “2주 전에 LH 경기남부지사 담당자들과 면담을 진행했어요. 이 지역 다가구 같은 경우는 소위 ‘경매꾼’들이 많이 달라붙는다고 하더라고요. 보통은 1순위 입찰가가 법원 감정가의 60~70% 정도인데, 80% 이상 되지 않을지 걱정돼요. LH가 매입을 포기할 수도 있고, 매입하더라도 경매차익이 많지 않아 세대별로 나누면 돌아오는 게 얼마 되지 않을 것 같아요. 제 전세대출금도 상환해야 하는데, 갚을 수가 없으니 개인회생 절차를 밟는 방법밖에 없을 것 같아요.”
신탁사기로 인한 전세사기 피해자들도 막막하기는 마찬가지다. 집주인(위탁자)이 집을 신탁회사에 맡긴 경우로, 집주인이 신탁사 동의 없이, 혹은 동의서를 위조해 전세계약을 한 경우다. 신탁사 동의가 없이 진행된 전세계약은 무효로, 애초에 계약이 설립되지 않은 불법 점유라 경매를 진행할 경우 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나게 된다. 특별법은 신탁사기 경우에 한해 LH가 신탁사와 협의해 매수할 수 있도록 했지만 실제 매수는 거의 이뤄지지 않았다. 그러다 지난 8월 19일 LH가 대구의 신탁사기 피해주택을 매입하는 첫 사례가 나왔다. 해당 주택에 사는 피해자 정태운씨는 “LH가 매입했다는 소식을 들었을 때 2년 6개월간 고생했던 게 주마등처럼 지나가면서 눈물이 났다. 기적 같은 일”이라고 말했다.
LH가 감정가 대비 싼값으로 매입하면서 정씨는 전세보증금 1억원 중 6500만원을 회수할 수 있게 됐다. 그는 전세사기를 당하기 직전 대구의 한 아파트 청약에 당첨됐고, 계약금 등으로 1억2000만원을 낸 상황이었다. 하지만 전세보증금 1억원이 묶이면서 분양 계약을 해지했다. 1억2000만원도 날아갔다. 그가 말했다. “많이 아쉽죠. 조금만 빨리 해결됐으면 열심히 일하고 모은 그 돈들이 사라지지 않을 수 있었을 텐데···.” LH의 첫 신탁사기 피해주택 매입 날 참여연대는 “현재 LH에 매입을 신청한 신탁사기 피해주택이 170가구다. 이번 매입이 신탁사기 피해주택의 신속 매입을 본격화하는 신호탄이 돼야 한다”고 논평했다.
전문가들은 정부가 예산을 투입해 전세보증금 일부를 회수할 수 있도록 보장해야 한다고 말한다. 전 세입자114 운영위원장인 김태근 변호사(법무법인 융평)는 “지금의 방식으로는 보증금을 한 푼도 회수하지 못하는 피해자가 생긴다”며 “최소한 전세보증금의 50%는 회수할 수 있도록 정부가 예산을 투입해야 한다”고 말했다.
“전세사기는 ‘사회적 재난’입니다. 정부는 투기에 취약한 전세 제도를 방치했고, 민간 임대사업자에게는 세금 혜택을 주면서 의무 위반에 대한 제재는 유명무실했습니다. 보증기관과 금융기관은 임대인의 상환 능력을 제대로 검증하지 않은 채 보증과 대출을 내주었고, 책임을 다하지 않은 일부 공인중개사까지 얽혀 지금의 전세사기가 발생한 것입니다. 정부에 아무런 책임이 없다고 말할 수 없죠. ‘재난지원금’의 형식으로 정부가 이들에 대한 지원을 늘리는 일이 필요합니다.”
전세사기가 발생하지 않도록 제도를 보완하는 일도 시급하다. 김 변호사는 “조치를 취하지 않으면 금리 인상·인하기에 부동산 버블과 침체가 반복될 때마다 전세사기도 반복될 가능성이 크다”고 말했다. 그는 ①전세금을 주택 공시가격(시세의 60~70%) 이하로 제한 ②등록임대사업자의 보증보험 가입 의무 위반 시 형사 처벌 도입 ③공공주택 전세 확충 등을 제안했다.
이철빈 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 공동위원장은 “반복되는 전세사기·깡통주택 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 부동산을 담당하는 국토교통부뿐 아니라, 금융·행정·법원 등 범부처와 기관들이 모여 종합적으로 청사진을 그리면서 가야한다”며 “범정부 차원의 태스크포스(TF)나 대통령실 산하 위원회 같은 조직에서 이 문제를 풀어나가기를 희망한다”고 말했다.
애초 2년 기한이었던 특별법은 지난 5월 2년 더 연장됐다. 피해 구제는 지지부진한데 피해자는 계속 늘어난 데 따른 조치다. 국정기획위는 8월 20일 발표한 ‘이재명 정부 국정운영 5개년 계획안’에서 전세사기 피해자 보호 방안으로 ‘최우선 변제금 보장 대상 확대’, ‘공공임대 지원’, ‘피해주택 신속 매입’, ‘가해자 처벌 강화’, ‘안전계약 컨설팅’, ‘정보제공 강화’, ‘예방교육 확대’ 등의 대책을 제시했다. “정말 이 정도 수준으로 피해자를 보호할 수 있다고 생각하는 걸까요? 이런 방법으로 전세사기를 막을 수 있을까요?” 국정기획위 발표를 본 피해자의 말이다.
인상요율 상한도 1%로 인하
지방자치단체가 소유한 공유재산을 임차해 카페와 식당 등을 운영하는 소상공인의 임대료 부담이 경기침체 시 최대 80%까지 줄어들 것으로 전망된다.
행정안전부는 26일 국무회의에서 이 같은 내용을 담은 ‘공유재산 및 물품 관리법 시행령’ 개정안을 의결했다고 밝혔다. 개정안은 최근 소비 위축과 경기침체로 어려움을 겪는 소상공인과 중소기업을 지원하고 지역경제 회복을 뒷받침하기 위해 마련됐다. 현재 공유재산 임대료는 ‘재난으로 인해 피해를 입었을 때’만 인하할 수 있다. 개정안에서는 임대료 인하 요건에 ‘경기침체 등 경제위기 상황’을 추가했다.
이를 적용하면 경기침체 기간 중 공유재산 임대료 인상요율은 기존 5%에서 1%까지 낮아지고, 임대료는 80%까지 경감될 수 있다. 지자체장이 재량으로 공유재산 임대료를 낮췄을 때 우려되는 배임과 특혜 논란도 줄어들 것으로 보인다.
다만 임대료 부담 완화 대상을 ‘소상공인기본법’과 ‘중소기업기본법’에 따른 소상공인과 중소기업 업종으로 한정했다.
임대료 경감은 행안부 장관이 경기침체로 소상공인 어려움이 커지는 상황에서 고시로 임대료 부담 완화 적용기간을 정하면, 지자체장이 공유재산심의회의 심의를 거쳐 자율적으로 요율·대상·감면폭을 결정하는 방식으로 이뤄진다.
경기침체로 볼 것인지는 기획재정부가 경제성장률, 소비, 고용률, 실업률 등 경제지표를 토대로 우선 판단하고 행안부와 후속 절차를 논의하게 된다.
정부는 시행령 개정에 맞춰 ‘소상공인 등에 대한 공유재산 사용 부담 완화 적용 기간에 관한 고시’를 제정해, 올해 1월1일부터 12월31일까지 소급 적용할 예정이다.
행안부 관계자는 “시행령 개정으로 지하도상가와 건물 등 지자체가 소유한 공유재산에서 카페와 식당, 편의점 등을 영업하는 소상공인들의 임대료 부담이 줄어들 것으로 기대한다”며 “내년 적용 여부는 연말쯤 경기상황을 보고 판단할 방침”이라고 말했다.
뮤지컬배우 박해미가 23일 서울 강동구 호원아트홀에서 열린 2025 경향뮤지컬콩쿠르 시상식에서 고등부 우수상을 수상한 최민시와 박세아에게 상을 전달한 뒤 기념촬영을 하고 있다. 문재원 기자
17년 만에 ‘공동발표문’ 발표경제·안보 등 협력·교류 결실대미 관세 관련 정보도 공유과거사 문제는 현안서 빠져
이재명 대통령이 지난 23일 이시바 시게루 일본 총리와 함께한 정상회담에서 공동언론발표문을 채택하며 셔틀외교 재개 등 미래지향적인 한·일관계를 만들자는 데 합의했다. 취임 후 첫 한·미 정상회담을 앞두고 관계 안정화를 통한 일본의 협력을 끌어내는 데 집중한 회담으로 평가된다. 과거사 문제에서는 유의미한 진전이 이뤄지지 않았다.
이 대통령과 이시바 총리의 정상회담은 1시간55분 동안 도쿄 총리관저에서 진행됐다. 1965년 국교 정상화 이후 한국 대통령이 첫 양자 방문 국가로 일본을 찾은 것은 이번이 처음이다. 양 정상은 17년 만에 공동언론발표문을 내놓으며 미래지향적 협력·교류 강화에 방점을 찍었다.
이 대통령은 기자회견에서 “이는 민주 대한민국의 복귀 이후 한·일관계가 조속히 정상 궤도에 올랐음을 보여주는 것”이라며 “격식에 얽매이지 않고 수시로 방문하고 대화하는 정상 간 셔틀외교가 한·일 외교의 새로운 모델로 정착될 수 있기를 바란다”고 말했다.
공동언론발표문에는 경제·사회·문화·환경 등 제반 분야의 협력 확대 방안이 담겼다. 수소·인공지능(AI) 등 미래 산업에서 힘을 합치고, 저출산·고령화와 인구 감소, 지방 활성화, 수도권 인구 집중 등 공통 과제를 논의하는 당국 간 협의체를 출범시키기로 했다.
한반도의 완전한 비핵화와 항구적 평화 구축 의지를 재확인하며 대북정책 공조를 이어가자고 뜻을 모았다는 내용도 발표문에 포함됐다. 북한 핵·미사일 문제는 대화·외교를 통해 평화적으로 해결해간다는 뜻도 확인했다. 이시바 총리는 기자회견에서 “힘 또는 위압에 의한 일방적 현상 변경 시도에 반대한다”며 역내 중국 패권 확대를 경계하는 취지의 발언을 했지만 이 대통령은 관련 언급을 하지 않았다.
소인수 회담에서는 미국과의 관세 협상 등 대미 관계 관련 논의가 상당 시간 이뤄졌다. 이 대통령이 관세 협상 결과가 최종 확정되는 한·미 정상회담을 앞두고 일본을 방문한 데에는 일본의 협상 타결 경험을 공유받아 협상력을 높이겠다는 취지도 있었다. 도널드 트럼프 미국 대통령발 국제질서 재편 과정에서 한·일 양국이 공조하고 한·미·일 3국 협력을 강화하자는 데에도 의견을 모았다.
과거사 문제는 진전된 해법이 도출되지 않았다. 이시바 총리가 “1998년 ‘21세기의 새로운 한·일 파트너십 공동선언’(김대중·오부치 선언)을 포함하여 역사 인식에 관한 역대 내각의 입장을 전체적으로 계승하고 있다”고 언급한 정도다. 미래지향적 한·일관계 구축과 대미 관세 협상 대응 등 “국익 중심의 실용외교 실천”(이 대통령)에 중점을 두면서 과거사 현안이 주요 의제에서 밀린 것으로 평가된다.
이 대통령은 이틀간의 방일 일정을 마치고 24일 미국으로 출발했다. 이 대통령은 25일(현지시간) 워싱턴에서 트럼프 대통령과 정상회담을 할 예정이다.

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