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[올앳부동산]LH가 ‘땅 장사’를 멈추면 아파트값이 안정될까

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작성자 또또링2연락처 작성일25-08-28 02:33 관리자답변0건

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3기 신도시에 주택을 공급할 때 한국토지주택공사(LH)가 주택 용지를 민간에 팔지 않고 ‘임대’로 공급하는 방안이 정부와 정치권에서 본격적으로 논의되고 있다. 아파트나 상가·오피스를 분양할 때 땅값은 빼 분양가를 낮추고, 건물 소유권이 민간에 넘어간 후에도 땅에 대한 사용료는 공공이 계속 받아 개발이익을 상당 부분 회수한다는 취지다.
이 같은 방식의 부동산 공급이 원활히 이뤄지려면 택지 매각에서 영업이익을 내는 게 가장 중요한 성과인 LH 경영 방식을 바꾸는 게 필수적이다. 또 땅을 팔지 않고 장기 임대해 수익을 확보하는 경험과 능력을 새롭게 쌓을 필요가 있다는 지적도 나온다.
24일 정부가 내놓은 국정운영 5개년 계획을 보면, 3기 신도시의 신속한 주택 공급과 관련해 ‘LH 택지의 민간 매각 문제에 대한 근본적 개선 방안’이 해결 과제로 포함됐다.
이 과제는 이재명 대통령 지시에 따른 것이다. 이 대통령은 지난 6월 국무회의에서 “LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다”고 말하며 LH 개혁을 주문했다. 현재의 LH 사업 구조로는 정부가 목표로 하는 공적주택 확대와 부동산 시장 안정을 이룰 수 없다는 문제의식이 깔린 것으로 풀이된다.
그동안 LH는 개인으로부터 사들인 땅을 공공주택 용지로 조성해 민간에 매각하는 방식으로 큰 영업이익을 내왔다. 이 때문에 ‘LH가 땅 장사를 한다’는 지적이 꾸준히 나왔다. 민간 건설사와 비슷하게 부동산 경기가 활황이면 수익이 크게 났고, 부동산 경기가 침체되면 영업이익이 줄었다.
문제는 이렇게 벌어들인 돈으로 공공임대 사업에서 난 적자를 메우게끔 LH 경영 구조가 설계됐다는 점이다. 남기업 토지+자유연구소장은 “LH 경영은 땅값과 집값 변동률에 절대적으로 영향을 받기 때문에 민간 건설사와 사실상 이해관계가 일치하는 문제가 있다”며 “LH의 사업으로 집값이 오르면 공공임대 수요가 더욱 늘어나게 되는 역설도 발생한다”고 말했다.
LH가 택지를 ‘매각’하지 않고 ‘임대’하는 방식으로 사업을 전환하기 위해서는 초기 재정 투입이 필수적이다. 일시에 받는 매각 대금과 달리 임대 수익은 장기간에 걸쳐 발생하기 때문이다. 대신 한 번 땅을 팔고 나면 회수할 방법이 없는 개발 이익을 공공이 장기간에 걸쳐 거둬들일 수 있게 된다. 이렇게 회수한 이익은 공공임대 등 공공 사업에 쓸 수 있다.
전문가들은 미국 뉴욕 맨해튼의 배터리 파크 시티를 토지임대부 택지개발 공공정책의 대표적 모범 사례로 꼽는다. 배터리 파크 시티는 세계무역센터 인근 해변가의 매립지로, 1970년대에 뉴욕시가 토지를 조성한 후 민간에 팔지 않고 임대했다.
뉴욕시가 사업 초기 발행한 장기 채권을 상환한 후 2020년까지 토지 임대로 거둬들인 누적 수익은 38억달러(약 4조원)에 이른다. 지난 18일 국회에서 열린 ‘LH 토지 매각 방식 토론회’에서 이 사례를 소개한 조성찬 하나누리 동북아연구원장은 “배터리 파크 시티의 토지 임대 수입은 저소득층 임대주택과 노인아파트 등 뉴욕시 주요 정책에 재정적으로 기여하고 있다”고 설명했다.
다만 이 같은 접근은 사업이 제대로 ‘흥행’했을 때 가능한 측면이 있다. 또 배터리 파크 시티는 부지 조성이 완료된 시점으로부터 채권 상환까지 38년이 걸리기도 했다.
남 소장은 입지 조건이 훌륭한 3기 신도시의 경우엔 토지 임대 방식으로 LH가 수익을 확보하는 게 충분히 가능하다고 짚었다.
예컨대 주택도시기금에서 LH에 연 1.5% 이율로 택지조성비를 빌려주고 LH는 토지 사용자로부터 토지 시장가의 약 3%를 임대료로 받는다고 가정하고, 택지의 조성원가를 1조원, 시장가격을 1조5000억원이라고 가정하면 LH는 첫해에 약 450억원, 10년차에 약 487억원의 수익을 낼 수 있다는 계산이다.
LH가 이 방식으로 아파트 등을 공급하게 되면 실수요자 입장에서는 부동산 구매 때 토지 대금은 지불하지 않으니 낮은 분양가에 입주할 수 있다. 다만 토지 임대료는 주기적으로 내야 한다. 남 소장은 “LH가 주거 안정을 위해 벌이는 공공임대 사업은 초기엔 적자가 작다가 건물이 노후화하고 비용이 증가하면서 적자 폭이 커지는 특성이 있다”며 “그런데 토지 임대 방식은 시간이 갈수록 임대수익이 늘어나는 구조이기 때문에 이 수익으로 적자를 보전하는 효과도 클 것”이라고 말했다.
하지만 공공이 토지를 소유한다고 해서 아파트나 건물 값이 오르지 않는 것은 아니다. 남 소장은 토지임대부로 공급하는 아파트나 건물은 토지 임대료가 낮으면 투기가 발생해 가격이 오르게 되고, 토지 임대료를 적절하게 환수하면 적정 가격을 유지할 수 있다고 본다.
앞서 LH가 임대형 택지로 공급한 LH서초5단지와 LH강남브리즈힐 등은 낮은 분양가에 많은 사람이 몰리며 사실상 ‘로또 분양’의 사례로 남았다. 현재 인근 민간 아파트 시세의 70~80% 수준에 거래되고 있다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “토지 임대료가 시세보다 훨씬 낮아 투기를 방지하는 효과가 현저히 떨어진 것으로 분석된다”고 말했다.
결국 LH의 토지 임대가 지금보다 낮은 가격에 양질의 주택을 공급하는 데 기여하려면 적정 수위의 토지 임대료를 설정하는 게 관건이 될 것으로 보인다. 토지 임대료가 너무 높으면 수요자들에게 매력 없는 상품이 되고, 너무 낮으면 ‘로또 분양’이 될 수 있기 때문이다.
시장에 LH가 더는 택지를 민간에 매각하지 않는다는 분명한 시그널을 주는 것도 필요하다. 개발이익을 누릴 수 있는 매각 택지 공급이 예상되면 임대 택지가 건설사와 수요자로부터 외면받을 가능성이 있어서다.
남 소장은 “토지 임대로 조성한 주택 등만 투기가 없는 ‘섬’처럼 남고 주변 지역으로는 투기 수요가 번지는 현상을 막으려면 부동산 관련 규제가 종합적으로 뒷받침돼야 한다”고 말했다.
최근 삼성바이오로직스 분식회계와 삼성물산·제일모직 합병 승계 사건이 무죄로 종결됐다. 하지만 판결의 속사정을 들여다보면, 분식회계가 없어 무죄가 된 것이 아니라 많은 결정적 자료가 증거능력을 상실하였기 때문이다. 공장에 땅을 파서 컴퓨터를 묻고 콘크리트를 발라서 기계를 올려놓는 등 영화에서나 나올 법한 일이 벌어졌다. 하지만 더 놀라운 점은 법원이 검찰 측의 초기 대응에 법적 하자가 있다고 보고 그 자료들을 전혀 인정하지 않은 것이다. 공익을 위해 필요하다고 주장했지만 소용이 없었다.
대법원에서 종결된 사건을 돌이키긴 힘들다. 하지만 삼성의 이상한 회계는 지금도 계속되고 있다. 누군가는 그런다. 삼성 좀 가만 놔두라고. 그런데 문제가 있으면 논의는 필요하다. 삼성생명 지분법과 일탈 회계가 이슈다. 삼성생명은 삼성전자와 삼성화재의 주식을 각각 8.51%, 14.98% 갖고 있다. 최근 삼성화재의 자사주 소각으로 삼성생명의 삼성화재 지분율은 특수관계자를 포함하면 20%에 육박하지만, 지분법으로 인식하지 않고 있다. 삼성화재의 최대주주이며 상호 간 인적·금전적 교류가 있음에도 관계회사가 아니라는 것이다.
또한 삼성생명은 과거 고객에게 유배당 계약 보험상품을 판 돈으로 계열사 주식을 구입했다. 약관에는 최저배당금 외에도 주식의 시세차익이 발생한 경우 이를 고객에게 주기로 약속했다. 삼성전자 가치만 보면, 당시 5444억원은 현재 36조원이다. 하지만 삼성생명은 주식을 팔지 않고 있다. 즉 삼성은 고객 돈으로 계열사의 지배구조를 유지하고 있다.
삼성생명은 고객에게 주기로 약속한 금액을 ‘계약자지분조정’이라는 부채로 인식했으며 현재 약 10조원이다. 하지만 삼성생명은 2023년 도입한 새 국제회계기준(IFRS 17)을 적용받지 않는 ‘일탈’을 규제기관에 허락받았다. 삼성생명은 왜 일탈을 계속 추가할까? 2025년 삼성생명의 반기보고서를 보면 답이 나온다. 삼성생명은 IFRS 17로 처리한 보험부채는 ‘0’으로 공시했다. 연 6~7%의 금리를 고객에게 지급하느라 손실이 나고 있고 현재 계열사 주식을 팔 의사가 없으며 시가가 올랐다고 하더라도 미실현 이익이기 때문이라고 주장한다. 이는 삼성생명 측이 고객에게 제공할 잠재적 의무는 있지만 실제로는 고객에게 시세차익을 배분해줄 마음이 없음을 암시한다. 이런 속내가 IFRS 17로 인해 드러나길 원치 않는 것이다. 계약자들이 가만히 있겠는가?
삼성전자의 시세차익을 계속해서 배분하지 않는다면 어떻게 될까? 2022년 기준으로 삼성생명의 유배당 상품에 가입한 사람은 130만명이며, 대부분 70~90대 노령이다. 이분들이 모두 돌아가시면? 계약자지분조정은 사라지며, 자본으로 전환된다. 즉 막대한 시세차익은 이재용 회장을 포함한 삼성생명의 주주에게 귀속되고 계열사 지배구조는 견고해질 것이다. 그동안 우리나라 보험업법은 삼성생명이 보유한 삼성전자 주식을 30년 전의 취득원가로 인식하도록 했다. 보험업법이 개정돼(삼성생명법) 주식의 시가 반영이 되면 삼성생명은 삼성전자 주식을 매각해야 하므로 계약자에게 시세차익이 배분될 것이다. 삼성생명법은 19대 국회 때부터 발의됐으나 통과되지 못하고 있다.
미국에는 분식회계의 대명사와 같은 기업이 있다. 엔론(Enron)이다. 이 회사는 망했지만 ‘I Enron you’라는 말이 나왔다. ‘나는 너를 속이겠다’는 뜻이 됐다. 이런 회계처리가 지속되면, ‘I Samsung you’가 등장할지도 모른다. 이는 ‘나는 재량권 내에서 너를 최대한 이용하겠다’는 뜻이 될지도 모르겠다. 이번 삼성생명의 지분법과 일탈 문제가 떠오른 지금, 삼성그룹이 금산분리와 지배구조를 해결할 수 있는 마지막 기회가 될 것으로 생각한다.
한·일 양국 정상이 정상회담을 통해 17년 만에 공동선언문을 발표하고, 셔틀외교가 복원됐다. 한·일관계에 해빙기가 도래했지만 해결해야 할 과거사 문제는 여전히 남아 있다.
대표적인 것이 ‘우 키시마호 사건’이다. 우키시마호는 광복 직후인 1945년 8월24일 오후 5시 일본 마이즈루항 인근에서 침몰했다. 이때 일제 강제징용 피해자를 포함해 최대 8000명의 조선인이 사망한 것으로 추정된다. 하지만 여전히 단순 침몰인지, 자폭인지에 대한 명확한 규명도 이뤄지지 않고 있다.
정혜경 일제전쟁유적네트워크 대표는 지난 22일 경향신문 인터뷰에서 “사건의 진상을 파악하기 위해서라도 이재명 정부가 지속적인 관심을 가져야 한다”고 말했다. 정 대표는 과거 국무총리실 소속 ‘일제 강제동원 피해조사 및 국외 강제동원 희생자 등 지원위원회’에서 조사과장을 지냈다.
정 대표는 우키시마호 사건의 진실이 규명되지 못한 이유를 “진상 파악에 무관심했던 일본 정부가 당시 제대로 된 실태조사를 하지 않았기 때문”이라고 말했다.
그는 “사건 규명을 둘러싼 일본 정부의 소극적 태도는 곳곳에서 엿볼 수 있었다”고 했다. 출항하기 전 2개의 승선자 명부를 만들어 기업과 기관이 각각 보관하도록 돼 있었지만, 일본 정부는 승선자 명부를 확보하기 위한 노력조차 제대로 하지 않았다는 것이다.
우키시마호 인양 작업은 사건이 발생한 지 5년 뒤인 1950년 3월에서야 이뤄졌다. 정 대표는 “강제동원할 때에는 ‘쏜살같이’ 데려가더니 전쟁이 끝난 후에는 ‘나 몰라라’ 했다”고 말했다.
우키시마호 침몰을 두고 여러 의혹이 제기되는 것도 이런 이유에서다. 일본 정부는 사건 직후부터 지금까지 우키시마호가 미군 해저 기뢰를 건드려 폭침됐으며, 당시 작성한 사몰자 명부를 근거로 조선인 승선자 3735명 중 524명이 숨졌다는 입장을 고수하고 있다.
정 대표는 “침몰 일주일 만에 급하게 작성된 사몰자 명부엔 사망자가 빠져 있거나 생존자가 포함되는 등 오류가 많았다”며 “신뢰하기 어렵다”고 했다. 그는 사건 직후 해변에서 화장된 수백명의 시신은 524명에 포함되지 않아 실제 사망자 수는 훨씬 많을 것으로 추정했다.
일제강점하강제동원피해진상규명위원회는 2005년부터 약 5년간 진상조사를 벌였지만 정확한 침몰 원인과 승선자 규모, 사망자 수 등의 규명에 실패했다. 다만 생존자와 유족의 구술 등을 통해 파악한 조선인 승선자 수는 6000명에서 최대 8000명에 이르고, 이 중 사망자 수는 3000명 이상일 것이라는 추정적 결과를 내놓았다.
진상 규명 관련 일본 정부의 비협조 탓이 크다. 일부 유족 등은 패전한 일본이 강제동원 증거와 기록을 없애기 위해 우키시마호를 바닷속에 수장시킨 ‘일본 정부의 계획된 학살’ 또는 ‘우키시마호 승무원들에 의한 고의적 자폭’이라고 주장한다.
일본 정부는 지난해 5월 일본 언론인 후세 유진의 정보공개 요청 이후에야 한국 정부에 우키시마호 승선자 명부 75건을 전달했다. 정부는 연말까지 실제 승선자 규모를 확인할 계획이다. 최근 명부 확인 작업에 대한 정부 중간보고회가 유족 등이 참석한 가운데 열렸다.
정 대표는 이 명부의 신뢰성에 의문을 제기하고 있다. 그는 “해당 명부는 일본 정부가 사전에 확보해놓은 승선자 명부가 아니라 사후에 우키시마호 관련 기업 등에서 알음알음 전달받아 취합한 자료일 뿐”이라며 “정부가 일본 정부에 관련 자료 발굴에 적극 나서줄 것을 요청해야 한다”고 밝혔다.
광주의 한 신축 아파트에서 입주민들이 무더기로 과태료 처분을 받았다. 이들은 소방차전용구역에 차를 댔다가 1회 50만원에 달하는 과태료를 내는 처지가 됐다.
24일 경향신문이 광주광역시소방본부의 ‘공동주택 소방차 전용구역 위반’ 적발사례를 분석한 결과 지난해 광주에서만 108건의 과태료 처분이 내려진 것으로 집계됐다.
눈에 띄는 것은 전체 적발건수의 67.5%에 달하는 73건이 북구의 한 아파트 단지에서 나왔다는 점이다. 이 아파트는 2023년 8월 입주를 시작한 907가구 규모 신축단지로, 여기서만 지난 한 해 무더기 과태료 처분이 내려졌다.
소방차전용구역은 화재 등이 발생하면 고가사다리차 등이 신속하게 접근해 구조활동을 하도록 마련한 것으로, 이곳에는 평시에도 주차는 물론 물건 등을 쌓아놓는 등 소방차의 진입을 방해하는 일체 행위가 금지된다.
2018년 8월 개정·시행된 소방기본법에 따라 이때 이후 사업계획 승인을 받은 아파트의 주민들은 소방차 전용구역에 주차하면 1회 적발시 50만원의 과태료가 부과된다. 2차 적발부터는 건 별로 100만원의 과태료가 부과된다. 다만, 법 개정 이전에 지어진 아파트는 전용구역 주차를 위반해도 과태료를 부과할 수 없다.
소방본부 관계자는 “소방차 전용구역 위반은 인근 주민들이 안전신문고 애플리케이션(앱)을 통해 촬영된 사진과 함께 신고하는 경우가 대부분”이라며 “적발된 차주는 과태료 부과를 피하기 어렵다”고 말했다.
과태료 부과도 매년 늘어나고 있다. 2021년 11건에 불과했던 광주의 소방차 전용구역 위반 적발건수는 2022년 24건, 2023년 41건, 지난해 108건으로 매년 증가하고 있다.
올해도 무더기 과태료 부과 사례가 있다. 올해 1~6월까지 적발된 소방차전용구역 위반사례는 총 44건으로, 이 중 10건이 북구의 한 신축아파트에서 발생했다. 신축 아파트가 많은 광산구에서도 15건의 과태료가 부과됐다.
광주소방본부는 수십 건의 무더기 과태료 부과 사례가 전국에서도 이례적인 만큼, 해당 아파트 주민들을 대상으로 홍보를 강화하고 있다.
광주소방본부 관계자는 “주민들이 무심코 소방차 전용구역에 주차했다가 과태료를 부과받는 경우가 대부분”이라면서 “과도하게 많은 신고가 접수되는 아파트는 직접 찾아가 주의를 당부하고 있다”고 말했다.
일본 순방을 마친 이재명 대통령이 24일 오후(현지시간) 미국 워싱턴DC에 도착했다. 전날 방일 일정을 마치고 도쿄 하네다 공항을 통해 출국한 이 대통령과 김혜경 여사는 이날 오후 앤드루스 공군기지를 통해 미국으로 입국, 2박 3일간의 방미 일정을 소화한다. 25일에는 도널드 트럼프 대통령과의 정상회담이 예정돼 있다.

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